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关于商品房涉税处理问题

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发表于 2018-6-21 15:28:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
关于商品房涉税处理问题
商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。
一、房地产开发企业将自行开发暂时未售的商品房作为售楼部或者样品间,是否缴纳房产税?
答:依据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条(四)项之规定,“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”
因此,房地产开发企业将自行开发暂时未售的商品房作为售楼部或者样品间,应当自未售商品房用作售楼部或者样品间的次月起缴纳房产税。
二、房地产开发企业将自行开发暂时未售的商品房作为售楼部或者样品间,其装修费用是否纳入房产税的计税依据?
答:依据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定,“对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。”
《企业会计准则第4号——固定资产》第九条规定,“自行建造固定资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。”
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)第一条规定,“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。”
因此,房地产开发企业将自行开发暂时未售的商品房作为售楼部或者样品间,其售楼部和样品间的硬装修款项应当纳入房产税的计税依据。售楼部和样品间销售后,房产税纳税义务终止。
三、房地产开发企业将商品房销售后再返租,进行装修后作为售楼部或者样品间,是否缴纳房产税?
答:依据《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南第五条,“企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出,应予资本化,作为长期待摊费用,合理进行摊销。”
依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定,“房产税由产权所有人缴纳。”
因此,房地产开发企业将商品房销售后再返租,进行装修后作为售楼部或者样品间,不缴纳房产税。
四、房地产开发企业将自持的商品房出租一段时间后,再进行装修升级,其进项税额能否一次性扣除?装修款项是否纳入房产税计税依据?
答:依据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)第三条规定,“纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,用于新建不动产,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。”
因此,对于房地产开发企业自持商品房再装修升级,其装修工程款不超过房产原值50%的,允许按规定一次性抵扣进项税额。
依据《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南第二条,“固定资产的更新改造等后续支出,满足本准则第四条规定确认条件的,应当计入固定资产成本,如有被替换的部分,应扣除其账面价值;不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等,应当在发生时计入当期损益。”
《企业会计准则第4号——固定资产》第四条规定,“固定资产同时满足下列条件的,才能予以确认:(一)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;(二)该固定资产的成本能够可靠地计量。”
依据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)第二条规定,“对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。”
因此,对于房屋的再装修升级,应当就硬装修工程的价值扣减原来相应的硬装修价值后,纳入房产税的计税依据。房产税的计税依据,不影响按照《企业会计准则》的规定进行会计处理。
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